貝殼找房VS自媒體團(tuán)購(gòu)：鄭州賣房誰(shuí)是真大哥？

FANGDONG ｜ 房東俱樂(lè)會(huì)

撰文：柳林村西門豹 美編：小櫻 校對(duì)：塔夫

這兩天，不斷有讀者在后臺(tái)留言，稱鄭州一樓市自媒體最近在搞金水北區(qū)域的保利海德公園的團(tuán)購(gòu)，單價(jià)16300元/平，比他去年在貝殼新房上咨詢的17500元/平左右，足足便宜1000多元。

“貝殼當(dāng)時(shí)號(hào)稱最優(yōu)惠，現(xiàn)在自媒體團(tuán)購(gòu)也說(shuō)自己最優(yōu)惠，到底該信誰(shuí)呢？”網(wǎng)友“眉湖一點(diǎn)紅”的疑問(wèn)，代表了大家的心聲。

于是，我們?cè)敿?xì)調(diào)查了一下，發(fā)現(xiàn)這里水很深。“哪家更便宜”只是最表象的問(wèn)題，貝殼找房與自媒體團(tuán)購(gòu)的碰撞，將會(huì)是鄭州房市營(yíng)銷大戰(zhàn)的一場(chǎng)預(yù)演。

問(wèn)題很簡(jiǎn)單：面對(duì)貝殼找房的虎狼之師，房產(chǎn)商和其他中介渠道，還有沒(méi)有活路？

貝殼找房最近一年崛起的勢(shì)頭，一點(diǎn)都不亞于鏈家當(dāng)年橫空出世。但不同的是，貝殼比鏈家兇猛得多。在鄭州，鏈家可謂是“銷冠收割機(jī)”，大平臺(tái)、高酬報(bào)、無(wú)限流量、VR高科技等優(yōu)勢(shì)加持，對(duì)傳統(tǒng)中介和電商實(shí)施的降維打擊，還剛剛開(kāi)始。

外地早已經(jīng)出現(xiàn)了“反貝殼聯(lián)盟”，鄭州不知道何時(shí)能出現(xiàn)。但真出現(xiàn)了，也不用擔(dān)心，都是一群烏合之眾而已。業(yè)主買房圖的是更專業(yè)熱情的服務(wù)，更優(yōu)惠的價(jià)格，你不比服務(wù)不比價(jià)格，找?guī)讉€(gè)房地產(chǎn)老油條歃血為盟，只是自?shī)首詷?lè)罷了。

再回到本文開(kāi)頭的這次團(tuán)購(gòu)。毋庸置疑，金水北是目前鄭州三環(huán)外最炙手可熱的剛改片區(qū)，保利也是大牌央企，海德公園值得大家重點(diǎn)關(guān)注。如果真出現(xiàn)比市場(chǎng)價(jià)便宜很多的團(tuán)購(gòu)，該買當(dāng)然要買了。

但是，這邊地產(chǎn)自媒體團(tuán)購(gòu)得熱火朝天，那廂貝殼找房卻難免尷尬。貝殼不是號(hào)稱全城房源最全、價(jià)格同比最低嗎？怎么這次讓別人搶了風(fēng)頭？

從保利海德公園的基礎(chǔ)信息，或許能窺得一點(diǎn)玄機(jī)。該項(xiàng)目位于中州大道與賈魯河交會(huì)處西南，是杓袁、劉莊、柳林的城中村改造項(xiàng)目。總占地面積598畝，由花園路、連霍高速、中州大道和賈魯河合圍而成。

保利海德公園整體項(xiàng)目分布示意圖

項(xiàng)目帶上學(xué)校、商業(yè)等共計(jì)598畝大面積，整體容積率在2.92左右，因?yàn)橄薷叨龋瑯I(yè)態(tài)以小高層為主，引入緯五路一小和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)兩大名校品牌聯(lián)合辦學(xué)，距地鐵2號(hào)線站口最近處為800米。不利因素主要是項(xiàng)目緊鄰大油庫(kù)，上空飛機(jī)噪音大，花園路和中州大道車流多噪音大，周邊現(xiàn)狀汽車銷售及維修市場(chǎng)較多。

具體到此次自媒體團(tuán)購(gòu)上，保利海德公園3號(hào)院價(jià)值根本不高的四大核心原因：

1、保利海德公園3號(hào)院占地20畝，院子小。

2、容積率高達(dá)3.79，鄭州小高層中容積率最高，沒(méi)有之一，往東康橋香麓灣同高度小高層容積率才2.0，差了幾乎一倍。

3、因在空中航道之下，只能建18層小高層，而鄭州一般18層小高層容積率是2.5，3號(hào)院高出了平均水平1.29，這導(dǎo)致3號(hào)院建筑密度高達(dá)28.48%，遠(yuǎn)高于2.5容積率18層小高層21%左右的建筑密度，比如香麓灣建筑密度為19.88%。

4、綠地率僅30.83%，遠(yuǎn)低于行業(yè)40%以上的綠地率。

那么，我們?cè)賮?lái)詳細(xì)看看這次團(tuán)購(gòu)。

昨日（5月30日）下午，有朋友通過(guò)貝殼找房聯(lián)系看房，我們也咨詢了某自媒體的團(tuán)購(gòu)。

貝殼找房：

朋友從貝殼找房APP上電話咨詢看房，貝殼顧問(wèn)告知他們也有團(tuán)購(gòu)，房源在3號(hào)院，共4棟18層小高層，位于整個(gè)項(xiàng)目的中央位置，戶型有96平三室和140平四室，按樓層不同，單價(jià)在15900-16800元/平之間。

最低價(jià)竟然比自媒體團(tuán)購(gòu)還低，朋友特別興奮，要求馬上約看。對(duì)方說(shuō)他臨時(shí)去總部辦事，不在售樓部，約定半小時(shí)后在售樓部門口見(jiàn)。

在去售樓部的路上，貝殼顧問(wèn)不斷詢問(wèn)朋友到哪兒了，說(shuō)到了先不要進(jìn)售樓部，一定等他一塊進(jìn)去才能享受貝殼價(jià)。

朋友按約定進(jìn)入售樓部后，貝殼顧問(wèn)找來(lái)一名售樓部置業(yè)顧問(wèn)介紹項(xiàng)目，之后便不再跟隨，直到看房結(jié)束才又悄然出現(xiàn)。

在售樓部，朋友了解到如下信息：

1、項(xiàng)目已推售3個(gè)院，全部精裝修交付，目前一號(hào)院基本售罄，現(xiàn)在主推二號(hào)院和三號(hào)院。

一號(hào)院戶型從90-180平不等，90多平低樓層房源只剩零星幾套，單價(jià)在17000元/平，140平戶型單價(jià)17800元/平，180平戶型單價(jià)18000-19000元/平之間；

二號(hào)院有4棟樓，只有95平和120平兩個(gè)戶型，倆戶型最低單價(jià)都在16900元/平；

三號(hào)院有4棟樓，共有96平、99平、120平三個(gè)戶型，單價(jià)16800元/平。其中三號(hào)院2號(hào)樓頂層戶型最低16000元/平。

2、小戶型方面，二號(hào)院的95平三房戶型方正，是市場(chǎng)主流戶型，每間臥室面積都在8-9平之間；三號(hào)院的96平三房戶型狹長(zhǎng)，北臥室面積只有6平方，實(shí)際只能算2+1戶型；三號(hào)院99平戶型和96平戶型一樣，多出的3平方都是公攤面積（這點(diǎn)很重要，下文詳解）。

3、貝殼去年與項(xiàng)目有過(guò)合作，內(nèi)部人士透露保利海德公園給貝殼分校的傭金應(yīng)該在1.8%-2%左右，也就是說(shuō)賣一套96平左右小三房，貝殼可獲利3萬(wàn)左右，其中一部分分給經(jīng)紀(jì)人，一部分則是貝殼平臺(tái)利潤(rùn)。現(xiàn)在貝殼平臺(tái)沒(méi)有做本項(xiàng)目的分銷，團(tuán)購(gòu)看房是貝殼顧問(wèn)的個(gè)人行為，如帶客戶成交，保利海德公園大約會(huì)給貝殼顧問(wèn)1%左右傭金，也就是1.5萬(wàn)左右。

走出售樓部，朋友做了兩個(gè)動(dòng)作：95平戶型、價(jià)格都不錯(cuò)，準(zhǔn)備回去跟家人商量后入手；貝殼不靠譜，本來(lái)當(dāng)下貝殼平臺(tái)與保利海德公園沒(méi)有合作，這次被帶看純屬貝殼顧問(wèn)個(gè)人行為，沒(méi)有任何保障，跟貝殼顧問(wèn)分開(kāi)后，立馬刪了手機(jī)上的貝殼找房APP。

自媒體團(tuán)購(gòu)：

通過(guò)自媒體團(tuán)購(gòu)客服提供的信息和我們的實(shí)地考察，了解到如下信息：

1、此次團(tuán)購(gòu)房源只針對(duì)三號(hào)院2號(hào)樓，為18層小高層，目前已建至15層，2023年底精裝修交房。整棟樓178套房源都參與團(tuán)購(gòu)，均價(jià)在16300-16600元/平之間。

2、團(tuán)購(gòu)的三號(hào)院2號(hào)樓共有2個(gè)單元，一個(gè)3梯6戶，一個(gè)2梯4戶，全部為99平三房。戶型狹長(zhǎng)，北側(cè)臥室太小，比較雞肋。

3、此次團(tuán)購(gòu)的99平戶型和三號(hào)院其他3棟樓的96平戶型一致，多出的3平方實(shí)為公攤面積。按團(tuán)購(gòu)價(jià)格16300元/平算，總價(jià)161.37萬(wàn)元；按售樓部?jī)r(jià)格16800元/平算，96平戶型總價(jià)161.28萬(wàn)元。

看似單價(jià)低了500元/平，實(shí)際總價(jià)算下來(lái)，團(tuán)購(gòu)的99平戶型比售樓部的96平戶型還貴了900塊錢，都是一樣的套內(nèi)面積，團(tuán)購(gòu)的反而更貴，這叫優(yōu)惠還是騙錢？

4、團(tuán)購(gòu)可以公積金，可以接力貸，首付款還可以參與一年期保利小貸，意思是首付款的50%可以做一年分期，前11個(gè)月每月只還當(dāng)月利息，最后一個(gè)月還本金+當(dāng)月利息，這是售樓部的貸款政策，并不是自媒體團(tuán)購(gòu)獨(dú)有。

5、自媒體團(tuán)購(gòu)特別強(qiáng)調(diào)，房源獨(dú)家，數(shù)量不多，機(jī)會(huì)難得，時(shí)不我待，不要把電話留到售樓部，不要自己去看房，否則將喪失團(tuán)購(gòu)資格。售樓部置業(yè)顧問(wèn)則介紹稱，此次該自媒體團(tuán)購(gòu)為期兩周左右，房源與售樓部共享，價(jià)格上基本一致，并不獨(dú)家，也不是最優(yōu)惠。

不難看出，這團(tuán)購(gòu)不算多花錢，也沒(méi)有少掏錢，只是這樣的戶型將來(lái)在二手房市場(chǎng)上恐怕不太有競(jìng)爭(zhēng)力。

并且，該自媒體團(tuán)購(gòu)在宣傳上似乎也過(guò)于激進(jìn)了點(diǎn)，“雖然項(xiàng)目也有瑕疵，但把這些瑕疵放在5年以上的長(zhǎng)周期去看，其實(shí)都會(huì)被時(shí)間抹平，目前金水北新房供應(yīng)趨近于零，因臨近北龍湖，當(dāng)售價(jià)達(dá)到2萬(wàn)+后，這樣的機(jī)會(huì)不再有。”

聽(tīng)到這樣的宣傳，楊金所有樓盤（均價(jià)1.5-2萬(wàn)/平）、融創(chuàng)中原大觀（1.6萬(wàn)/平）、瀚海思念城（1.7萬(wàn)/平），位置不錯(cuò)的福晟九州府精裝1.8-1.9萬(wàn)/平；康橋SCDA精裝作品香麓灣才2.3萬(wàn)/平；建業(yè)容積率僅1.5的精裝河畔洋房開(kāi)盤不到2.4萬(wàn)/平……只能笑而不語(yǔ)。

只要鄭州正常發(fā)展，5年時(shí)間四環(huán)內(nèi)大部分區(qū)域都有潛力破2萬(wàn)+，這很獨(dú)特？就算機(jī)會(huì)可能不多，但就意味著瑕疵就可以輕輕繞過(guò)去？

那我們就來(lái)看看這些瑕疵好不好繞，購(gòu)房者又要為這些瑕疵買多少單。

1、此次團(tuán)購(gòu)的三號(hào)院是整個(gè)項(xiàng)目中離機(jī)場(chǎng)油庫(kù)最近的地塊，2號(hào)樓靠北，離油庫(kù)更近，只有100米的距離，這個(gè)瑕疵至少可以把單價(jià)拉低500元。

2、保利海德公園項(xiàng)目北臨賈魯河濱河景觀帶，是一大賣點(diǎn)，但距賈魯河最近的是一號(hào)院，步行距離400米。此次團(tuán)購(gòu)的三號(hào)院2號(hào)樓步行去賈魯河，要繞過(guò)油庫(kù)，距離超過(guò)800米。離河更遠(yuǎn)，這個(gè)瑕疵單價(jià)減掉200元沒(méi)毛病。

3、2號(hào)樓戶型全為99平，套數(shù)多，住人更多，舒適度不如其他樓棟，且多出3平米公攤，未來(lái)二手房?jī)r(jià)格也沒(méi)其他樓棟賣得高，這個(gè)瑕疵可以把單價(jià)再減300元。

4、目前與保利海德公園共享賈魯河環(huán)境，中州大道、花園路、地鐵2號(hào)線交通便利等優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，同等面積戶型無(wú)新房在售。之前周邊樓盤銷售單價(jià)中，建業(yè)尚悅居16500元/平，正弘府15800元/平；目前周邊樓盤二手房單價(jià)中，正弘瀾庭敘17000元/平；緊鄰賈魯河的建業(yè)湖畔洋房，目前認(rèn)籌10萬(wàn)抵20萬(wàn)，精裝修低密純花園洋房，售價(jià)還不到2.4萬(wàn)/平，楊金大量樓盤在1.8-2萬(wàn)/平，康橋東三環(huán)SCDA作品緊鄰賈魯河的精裝低密項(xiàng)目香麓灣，不到2.3萬(wàn)/平。這些都會(huì)幫助我們參考這次團(tuán)購(gòu)房源的實(shí)際價(jià)格水平。

綜合周邊樓盤新老房源價(jià)格，我們認(rèn)為區(qū)域價(jià)格平均值為16500元/平，減去前3條中500元、200元、300元的瑕疵因素，單價(jià)15500元/平入手是合適的。如果自媒體傭金為2%左右，其實(shí)本次保利海德公園底價(jià)也就是不到16000元/平。

自媒體團(tuán)購(gòu)房源位置關(guān)系實(shí)拍圖

貝殼新房走的是傳統(tǒng)的渠道分銷，某自媒體團(tuán)購(gòu)“靠近北龍湖，會(huì)漲到2萬(wàn)+”的微商手法更像是直播帶貨。這條路可以走，但希望是以真誠(chéng)為粉絲謀福利。

說(shuō)白了，即使貝殼的體量、流量和經(jīng)紀(jì)人很厲害，但拿不到項(xiàng)目的所有房源，所謂“全城最低價(jià)”，更像是文字游戲。

貝殼對(duì)規(guī)模龐大的地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人的規(guī)范管理，正成為其未來(lái)發(fā)展的瓶頸，如果一直任由本次貝殼顧問(wèn)個(gè)人帶業(yè)主買房賺傭金，會(huì)喪失貝殼平臺(tái)信譽(yù)與品牌形象，貝殼也永遠(yuǎn)只能是一支黃巾軍和義和團(tuán)。

并且，這也顯示上升期中的貝殼，在市場(chǎng)上的話語(yǔ)權(quán)和議價(jià)權(quán)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我朋友圈的貝殼經(jīng)紀(jì)人不下三十人，他們每天都像喝了一百罐紅牛一樣，為鄭州數(shù)不清的新盤吶喊。

其實(shí)我一直想提醒他們：你們究竟是在賣房賺中介費(fèi)，還是免費(fèi)在為樓盤們做品牌推廣？

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文章轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)房東俱樂(lè)會(huì)